Miet­erhöhung Wann die Miete steigen darf, wann nicht

Für alle Miet­verträge ohne ausdrück­liche Vereinbarungen zu Miet­erhöhungen gilt: Der Vermieter allein kann die Miete nicht erhöhen. Das ist eine Änderung des Miet­vertrags und erfordert daher die Zustimmung des oder der Mieter. Allerdings: Der Vermieter darf die Zustimmung zu einer Miet­erhöhung – nach Ablauf bestimmter Zeiten und unter Beachtung der Ober­grenzen – fordern. Auf diese Zustimmung darf er auch vor Gericht klagen. Die erhöhte Miete ist zwar erst fällig, nachdem Mieter zuge­stimmt haben. Wenn Mieter die Zustimmung nicht recht­zeitig erteilt haben, müssen sie dem Vermieter aber dadurch entgangene Zahlungen als Verzugs­schaden ersetzen.

Achtung: Da die Frist für die Zustimmung in der Regel abläuft, bevor die erhöhte Miete zu zahlen ist, ist es nicht empfehlens­wert, einfach nur still­schweigend den Dauer­auftrag anzu­passen. So laufen Sie Gefahr, dass der Vermieter Sie verklagt, weil er von Ihrer Zustimmung nicht recht­zeitig erfährt. Die Kosten dafür haben dann Sie zu tragen.

Trotz der eigentlich klaren Rege­lungen zu Miet­erhöhungen im Bürgerlichen Gesetz­buch gibt es oft Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Rechts­rat einholen. Lassen Sie sich unbe­dingt vom Mieter­ver­ein oder von einem auf die Vertretung von Mietern spezialisierten Anwalt beraten, bevor Sie auf das Schreiben des Vermieters reagieren. Ob ein Miet­erhöhungs­verlangen formal wirk­sam ist, können Laien nicht zuver­lässig beur­teilen. Und wenn der Vermieter Ihnen ein unwirk­sames Miet­erhöhungs­verlangen geschickt hat, ist es meist richtig, gar nicht zu antworten. Solange der Vermieter den Fehler nicht bemerkt, kann er ihn nämlich auch nicht korrigieren, und die Miete bleibt erst mal noch unver­ändert.

Belege einfordern. Als Mieter einer Sozial­wohnung können Sie vom Vermieter Auskunft über die Ermitt­lung und Zusammenset­zung der Kostenmiete verlangen und sich die Genehmigung zeigen lassen. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Stelle, wenn der Vermieter nicht oder unzu­reichend antwortet. Je nach Bundes­land sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig. Hat der Vermieter mehr als zulässig kassiert, muss er das über­zahlte Geld mit Zinsen erstatten.

Form wahren. Bereiten Sie Miet­erhöhungen gut vor. Lassen Sie im Zweifel die Forderungs­schreiben von den Juristen eines Vermieter- oder Haus­besitzer-Verbands oder einem erfahrenen Vermieter­anwalt prüfen. Besonders ärgerlich sind formale Fehler, die zur Unwirk­samkeit Ihres Forderungs­schreibens führen.

Behörde einschalten. Wenden Sie sich an die zuständige Behörde, wenn Sie im sozialen Wohnungs­bau errichtete Wohnungen haben und mit der Miete nicht auskommen, um die Kosten zu bestreiten. Je nach Bundes­land sind Kommunen, Städte oder Kreise zuständig.

Miet­erhöhung bis zur Kappungs­grenze. Auch vor Ablauf von drei Jahren dürfen Vermieter die Miete bis zur so genannten Kappungs­grenze erhöhen. Die Miete steige auch dann um nicht mehr als die Kappungs­grenze inner­halb von drei Jahren, wenn der Miet­vertrag erst vor weniger als drei Jahren abge­schlossen wurde, begründeten die Richter in Lübeck ihr Urteil.
Land­gericht Lübeck, Urteil vom 29.06.2023
Aktenzeichen: 14 S 95/22

Mietspiegel muss nicht vorliegen. Vermieter müssen den Mietspiegel, auf den sie sich beziehen, wenn sie eine höhere Miete verlangen, nicht unbe­dingt vorlegen. Es reicht aus, wenn dieser allgemein zugäng­lich ist. Es ist auch nicht nötig, dass sie Mieter auf Spielräume hinweisen. So hat es der Bundes­gerichts­hof für einen Fall aus Nürn­berg entschieden. Der Mietspiegel dort nennt einen Basis­preis, der nur von der Größe der Wohnung abhängt. Ausstattung, Lage, Baujahr und weitere Faktoren führen zu Zu- oder Abschlägen. Die Vergleichs­miete liegt dann laut Nürn­berger Mietspiegel bei dem sich aus Basismiete mit Zu- und Abschlägen ergebenen Betrag plus/minus 20 Prozent. Der Vermieter hatte keinen Mietspiegel beigefügt und den sich für die Wohnung ergebenden Mittel­wert gefordert, ohne die Spanne zu erwähnen, die laut Mietspiegel außerdem noch bleibt. Das Amts- und das Land­gericht hatten seine Klage auf Zustimmung zur Miet­erhöhung abge­wiesen, weil er es nicht ausreichend begründet habe. Das hat der Bundes­gerichts­hof als falsch beur­teilt. Das Land­gericht in Nürn­berg muss den Fall jetzt neu aufrollen und genau prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, der Miet­erhöhung voll­ständig zuzu­stimmen oder ob sich der Vermieter inner­halb des Mietspiegel-Spielraums doch noch einen Abschlag gefallen lassen muss.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 07.07.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 167/20

Mietspiegel muss nicht kostenlos sein. Ein Mietspiegel ist auch dann allgemein zugäng­lich, wenn Mieter eine geringe Schutz­gebühr zahlen müssen, um ihn zu bekommen. So urteilte der Bundes­gerichts­hof im Fall des Vermieters einer Wohnung in Krefeld. Der Mietspiegel dort kostete damals 4 Euro. Amts- und Land­gericht hatten geur­teilt: Der Vermieter hat die Miet­erhöhung nicht wirk­sam begründet. Er hätte den Mietspiegel beifügen müssen. Doch der Bundes­gerichts­hof urteilte vermieterfreundlich: Es ist Mietern zumut­bar, 4 Euro für den Mietspiegel auszugeben. Der Bundes­gerichts­hof hob die Abweisung der Klage dieses Vermieters auf Zustimmung zu der Miet­erhöhung auf.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 30.09.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 276/08

Nach­trägliche Verringerung der Forderung zulässig. Vermieter dürfen die geforderte Miet­erhöhung nach­träglich verringern. Sie müssen kein ganz neues Miet­erhöhungs­verlangen schi­cken.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 06.04.2022
Aktenzeichen: VIII ZR 219/20

Erhöhungs­verlangen auch ohne Details wirk­sam. Ein Miet­erhöhungs­verlangen ist auch dann wirk­sam, wenn der Vermieter nicht detailliert erklärt, von welchen wohn­werterhöhenden Merkmalen er bei der Ermitt­lung der Vergleichs­miete ausgeht. Es reicht aus, wenn sich auf den Mietspiegel bezieht und sagt, auf welchen Typ Wohnung er sich bezieht.
Bundes­gerichts­hof, Beschluss vom 14.06.2022
Aktenzeichen: VIII ZR 361/20

Sach­verständigen­gut­achten trotz Mietspiegel. Gerichte dürfen zur Ermitt­lung der Vergleichs­miete auch dann ein Sach­verständigen­gut­achten einholen, wenn es wie in Berlin einen detaillierten Mietspiegel gibt. Folge für die Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg: Sie mussten einer Miete zustimmen, die 9,7 Prozent höher lag als die von ihnen per Mietspiegel ermittelte Vergleichs­miete.
Bundes­gerichts­hof, Beschluss vom 03.08.2021
Aktenzeichen: VIII ZR 88/20

Kein selbst­ständiges Beweis­verfahren. Vermieter haben allerdings kein Recht auf ein selbst­ständiges gericht­liches Beweis­verfahren, um die Höhe der Vergleichs­miete vorab per Sach­verständigen­gut­achten zu klären. Es ist Sache des Vermieters, die Vergleichs­miete zu ermitteln, entschied das Amts­gericht Hamburg. Hintergrund: Je nach Ausgang des Beweis­verfahrens müssten Mieter das nicht selten 5 000 Euro teure gericht­liche Sach­verständigen­gut­achten bezahlen. Vermieter könnten mit einem Antrag darauf drohen, um eine Zustimmung zur Miet­erhöhung zu erreichen, die Mieter eigentlich nicht für berechtigt halten.
Amts­gericht Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024
Aktenzeichen: 49 H 3/23