Eine Außenaufnahme eines Straßenzuges mit neugebauten Einfamilienhäusern. Ein weißes Haus ist zentral im Bild. Ähnliche Häuser reihen sich anhand einer Fluchtlinie hintereinander.

Grundschuld: Das bedeutet der Eintrag ins Grundbuch

Ablauf einer Baufinanzierung
Sie stehen kurz davor, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder dieses zu sanieren? Herzlichen Glückwunsch! Normalerweise kommen nun noch ein paar Formalitäten auf Sie zu. In der Regel gehört dazu die Grundschuldbestellung. Meist ist diese die Voraussetzung, um eine Baufinanzierung abschließen und auszahlen lassen zu können. Doch was genau verbirgt sich dahinter eigentlich? Und was bedeutet das für Sie?
Das Wichtigste in Kürze:

Das bedeutet der Grundschuldeintrag für Sie

Bei einer Baufinanzierung geht es oft um hohe Darlehensbeträge. Die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer zahlen diese in der Regel in monatlichen Raten meist über viele Jahre wieder zurück. Für das jeweilige Kreditinstitut ergibt sich dadurch ein Risiko: Was passiert, wenn der Darlehensnehmer oder die Darlehensnehmerin die Raten irgendwann auf einmal nicht mehr bezahlt? Eine im Grundbuch der Immobilie eingetragene Grundschuld gibt dann die Sicherheit, die jeweilige Kreditsumme dennoch zurückzubekommen.

Das heißt im Klartext: Sie ermöglicht der Sparkasse oder Bank, im Ernstfall – wenn der Schuldner oder die Schuldnerin nicht mehr zahlt – auf das Haus oder die Wohnung zuzugreifen. Das passiert jedoch nicht, wenn eine Rate mal ein paar Tage später bezahlt wird. Bevor eine Sparkasse oder Bank ein Darlehen kündigen darf, müssen in der Regel mindestens drei Monate vergangen sein, in denen die monatlichen Raten nicht bezahlt wurden. Nach der Kündigung wird die noch ausstehende Darlehenssumme dann auf einmal fällig. Kann der Schuldner oder die Schuldnerin diese nicht bezahlen, kann es in bestimmten Fällen zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Mit dem Geld, das dadurch eingenommen wird, werden die Gläubiger bedient.

Es ist möglich, dass im jeweiligen Grundbuch mehrere Grundschulden eingetragen sind, eine Immobilie also mehrere Kredite absichert. Das Kreditinstitut, das an erster Stelle steht, bekommt sein Geld dann zuerst. Nachrangige Grundschulden werden ebenfalls in der jeweiligen Reihenfolge bedient. Bleibt nach Abzug aller Schulden und Kosten noch Geld übrig, bekommt es der ehemalige Eigentümer oder die Eigentümerin.

Auf einen Blick bedeutet ein Grundschuldeintrag zur Absicherung eines Darlehens für den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin:

Tipp: In unserem Ratgeber zum Immobilienverkauf trotz Grundschuld erfahren Sie, was Sie in Sachen Grundschuld beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beachten müssen.

In 3 Schritten: Wie die Grundschuldbestellung beim Immobilienkauf in der Regel abläuft

  1. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags im Notarbüro veranlasst dieses eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das bedeutet: Sie werden als zukünftiger Eigentümer oder Eigentümerin genannt.

  2. Nachdem die Verkäuferseite dem Notarbüro eine entsprechende Vollmacht ausgestellt hat und Sie das Grundschuldbestellungsformular von Ihrem Kreditinstitut im Notarbüro abgegeben haben, darf der Notar oder die Notarin die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlassen.

  3. Meist dauert es etwa drei bis sechs Wochen, bevor die Grundschuld nun im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist. Sobald das der Fall ist, kann der Darlehensgeber den Immobilienkredit auszahlen.

So können Sie Grundschulden löschen lassen

Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen zurückbezahlt haben, bekommen Sie von Ihrer Sparkasse oder Bank eine Löschungsbewilligung. Mit dieser können Sie die Grundschuld im Grundbuch der Immobilie wieder löschen lassen. Wie oben beschrieben, ist das nicht unbedingt notwendig und je nach Fall kann es auch sinnvoll sein, nichts zu unternehmen. Entscheiden Sie sich jedoch für die Löschung, ist das erneut über einen Notar oder eine Notarin möglich. Sie müssen dafür einen Antrag ausfüllen und die Löschungsbewilligung von der Bank oder Sparkasse abgeben. Das Notarbüro veranlasst daraufhin, dass im Grundbuch ein Löschungsvermerk eingetragen wird.

Häufige Fragen zur Grundschuld

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Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein Recht, das dem Rechteinhaber ermöglicht, etwa ein Darlehen abzusichern. Meist handelt es sich beim Rechteinhaber um ein Kreditinstitut, das die Grundschuld auf eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen verwendet.

Das bedeutet:

  • Zahlt der Darlehensnehmer oder die Darlehensnehmerin den jeweiligen Kredit über meist mehrere Monate nicht wie vereinbart zurück, kann das Kreditinstitut die Immobilie unter bestimmten Umständen letztlich zwangsversteigern, um das geschuldete Geld zurückzubekommen. In den allermeisten Fällen kommt es jedoch nicht dazu.
  • Zahlt der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin das Darlehen wie vereinbart zurück, hat die eingetragene Grundschuld keine negativen Auswirkungen für diesen oder diese. Im Gegenteil kann die Sicherheit für das Kreditinstitut zu günstigeren Zinsen bei der Baufinanzierung führen.

Ohne den Eintrag einer Grundschuld ist es in der Praxis kaum möglich, eine Immobilienfinanzierung von einer Sparkasse oder Bank zu bekommen.

Die Grundschuldbestellung ist der Ablauf, bei dem eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs einer Immobilie eingetragen wird. Das veranlasst ein Notar oder eine Notarin beim Grundbuchamt. Falls der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin die Rückzahlung des Darlehens nicht wie vereinbart leistet, kann der Kreditgeber (auch: Gläubiger) durch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld unter Umständen das Recht bekommen, die Immobilie zwangszuversteigern, um seine Forderungen zu decken. Wird das Darlehen hingegen wie vereinbart zurückgezahlt, entstehen dem Kreditnehmer oder der Kreditnehmerin durch die Grundschuldeintragung prinzipiell keine Nachteile.

Es gibt zwei Möglichkeiten bei der Grundschuldbestellung: Briefgrundschuld und Buchgrundschuld (auch: Grundschuld ohne Brief). Die Briefgrundschuld wird seltener verwendet. Im Unterschied zur Buchgrundschuld kommt bei ihr ein Grundschuldbrief zum Einsatz, den jeweils der Gläubiger bekommt. Das jeweilige Kreditinstitut gibt den Grundschuldbrief an den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin zurück, wenn diese oder dieser das Darlehen abbezahlt hat. Letzterer kann dadurch einen neuen Kredit aufnehmen, ohne kostenpflichtige Änderungen im Grundbuch vornehmen lassen zu müssen. Allerdings hat die Briefgrundschuld den Nachteil, dass sie durch den zusätzlichen Grundschuldbrief in der Regel teurer ist als die Grundschuld ohne Brief.

Früher haben Sparkassen und Banken Immobiliendarlehen statt mit einem Grundschuldeintrag mit einer Hypothek abgesichert. Bei der Hypothek handelt es sich ebenfalls um eine Form des Pfandrechts, das aber aktuell in der Regel nicht mehr verwendet wird. Grund dafür ist, dass die Umsetzung mit Grundschulden sowohl für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen als auch für die Kreditinstitute vorteilhafter ist: Für Kreditnehmende ist sie im Unterschied zur Hypothek kostengünstiger und unkomplizierter übertragbar, für Kreditgebende geht es im Ernstfall schneller, wenn auf eine Immobilie zugegriffen werden muss.

In der Regel bekommen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eine Baufinanzierung nur dann, wenn eine Grundschuld im Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen werden kann, um das Darlehen abzusichern. Sie gehört in dieser Hinsicht also zu den Formalitäten beim Abschluss einer Baufinanzierung und macht dadurch etwa Sinn, wenn Sie ein Darlehen brauchen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen aber auch um zu sanieren oder zu modernisieren.

Die Grundschuldbestellung und der Eintrag der Grundschuld sind beim Immobilienkauf in der Regel mit Kosten von etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises der Immobilie verbunden.

Stellen Sie dafür bei Ihrem Notar oder Ihrer Notarin einen Antrag und geben Sie dort die Löschungsbewilligung von der jeweiligen Sparkasse oder Bank  ab. Das Notarbüro kann damit veranlassen, dass im Grundbuch der Immobilie ein Löschungsvermerk für die Grundschuld eingetragen wird. Die Löschung einer Grundschuld ist  mit Gebühren verbunden.

Eine Grundschuldbestellung im Rahmen eines Immobilienkaufs wird vom Notar oder der Notarin beim Grundbuchamt durchgeführt. Als Eigentümerin oder Eigentümerin bekommen Sie im Anschluss einen Auszug aus dem Grundbuch mit der Eintragung.

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