Soweit Vermieter die Wohnung verbessern, dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Doch strenge Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch schützen die Mieter. Sie schreiben vor, was der Vermieter beachten muss, wenn er in die Wohnungen seiner Mieter investieren will.
Modernisieren Vermieter eine Wohnung, dürfen sie die Jahresmiete um maximal 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Höchstens darf die Miete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren gleichzeitig um drei Euro je Quadratmeter und Monat steigen. Das gilt seit Anfang 2019. Für bis Ende 2018 wirksam angekündigte Modernisierungen galt noch: 11 Prozent der Baukosten je Wohnung können auf die Mieten umgelegt werden.
Beispiel: Der Vermieter lässt sein vermietetes Mehrfamilienhaus für 100 000 Euro dämmen. Die Gesamtwohnfläche des Gebäudes beträgt 1 000 Quadratmeter. 8 Prozent der Dämmkosten, also 8 000 Euro, darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das bedeutet: Die Jahresmiete erhöht sich für jeden Quadratmeter um 8 Euro. Monatlich macht das eine Erhöhung um rund 67 Cent je Quadratmeter aus (800 / 12 =67). Mieter A, der bisher für seine 80-Quadratmeter-Wohnung 500 Euro gezahlt hat, muss nach der Dämmung monatlich dauerhaft rund 54 Euro mehr zahlen. Nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht wären es rund 73 Euro gewesen.
Neue Ansage vom Bundesgerichtshof: Vermieter müssen sich Kosten anrechnen lassen, die sie sonst für eine Reparatur der modernisierten Bauteile hätten aufbringen müssen. Das gilt auch, wenn die Reparatur nicht sofort fällig gewesen wäre. Es muss dann der dem Grad der Abnutzung entsprechende Teil der Reparaturkosten von den Kosten der Modernisierung abgezogen werden. Die Gerichte dürfen schätzen (Urteile zur Modernisierung).
Beispiel: Der Vermieter lässt die 60 Jahre alten Fenster einer Wohnung durch solche mit Schall- und Wärmeisolierung und Sicherheitsschlössern austauschen. Das kostet 20 000 Euro. Die alten hätten schätzungsweise noch 20 und damit insgesamt 80 Jahre gehalten, bis ein Austausch nötig ist. Der hätte 12 000 Euro gekostet. Der Vermieter muss (12 000 / 80 Jahre * 60 Jahre =) 9 000 Euro auf die Modernisierungskosten anrechnen und darf also 11 000 Euro auf die Miete umlegen. Die Jahresmiete steigt um 8 Prozent davon, also 880 Euro, und die Monatsmiete dementsprechend um 73,33 Euro.
Höchstens drei Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren
Insgesamt dürfen Modernisierungen die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf die Monatsmiete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter steigen.
Beispiel: Im oben genannten Beispiel zahlt Mieter A vor der Modernisierung pro Quadratmeter 6,25 Euro. Außer in die Dämmung investiert der Vermieter in bessere Badezimmer für jede der Wohnungen. Insgesamt kostet die Modernisierung nun 500 000 Euro. Der Vermieter kann also insgesamt 40 000 Euro pro Jahr und 40 Euro je Quadratmeter auf die Mieter umlegen. Macht pro Monat und Quadratmeter: 3,33 Euro – zu viel. Die Miete von Mieter A darf um höchstens zwei Euro auf 8,25 Euro steigen. Mieter B, der für die ebenfalls 80 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung bisher 7,70 Euro je Quadratmeter gezahlt hat, muss nun 10,70 Euro je Quadratmeter und damit insgesamt 856 Euro statt der bisherigen 616 Euro monatlich an den Vermieter überweisen.
Unterschiedliche Regelungen für kleine und große Modernisierungen
Um Mieter vor Überforderung und Umlage von unzulässigen Kosten zu schützen, müssen Vermieter zahlreiche Vorschriften beachten, wenn sie eine Modernisierung auf Kosten der Mieter durchführen wollen.
- Modernisierung. Zulässig ist nur die Umlage von Investitionen, durch die das Haus besser bewohnbar wird. Dazu gehört auch alles, was die Energieeffizienz steigert und Energie- und Wasserverbrauch auf Dauer reduziert.
- Kein Luxus. Luxussanierungen schließlich müssen Mieter nicht nur nicht zahlen, sondern können sie komplett stoppen.
Beispiel: Der Vermieter will in einen einfachen Altbau Badezimmer mit schicken italienischen Fliesen sowie teuren Design-Wannen, -Becken und -Armaturen einbauen.
Das ist übertrieben. Die Mieter müssen sich das nicht gefallen lassen. Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt, ist im Einzelfall allerdings schwer zu sagen. Immer ist es zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Standard zu bringen – auch wenn schon das zu einer drastischen Mieterhöhung führt. Auch Verbesserungen über den Standard hinaus können zulässig sein.
- Ankündigungsschreiben. Der Vermieter muss die Bauarbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter sagen, um wie viel Euro die Miete voraussichtlich steigt.
- Berechnung. Soweit die Kosten auch für eine Reparatur angefallen wären, dürfen sie nicht umgelegt werden. Nur um 8 Prozent des auf die Verbesserung der Wohnungen entfallenden Geldes darf der Vermieter die Miete erhöhen. Insbesondere die notwendigen Instandhaltungen und Reparaturen am Gebäude muss der Vermieter selbst bezahlen.
Beispiel: Die Dämmung kostet 100 000 Euro. Darin enthalten sind 25 000 Euro fürs Baugerüst. Diese Kosten wären aber auch für Reparaturen am Außenputz angefallen. Die Reparatur des Putzes hätte weitere 25 000 Euro gekostet. Der Vermieter kann daher nur 50 000 und nicht 100 000 Euro auf die Mieter umlegen.
- Härtefall. Die Miete darf nicht stärker steigen, als es den Mietern zumutbar ist. Erscheint die Modernisierungsmieterhöhung als Härte für die Mieter, die sich auch bei Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen lässt, hat sie zu unterbleiben. Ausnahme: Soll das Haus auf den inzwischen üblichen Standard gebracht werden, darf der Vermieter das, auch wenn es die Mieter hart trifft. Das gleich gilt, wenn die Arbeiten aus Gründen nötig sind, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.
Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren
Etwas mehr Spielraum haben Vermieter bei sogenannten „kleinen Modernisierungen“, die pro Wohnung nicht mehr als 10 000 Euro kosten.
Ankündigung. Der Vermieter muss die Bauarbeiten zwar wie bei einer normalen Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben mehr zu künftigen Betriebskosten machen.
Erleichterte Berechnung. Der Vermieter braucht die in der Modernisierung enthaltenen „Erhaltungsmaßnahmen“ nicht zu benennen. Im vereinfachten Verfahren reicht es, wenn er pauschal 30 Prozent von den Gesamtkosten der Modernisierung für Erhaltungsarbeiten abzieht, bevor er sie auf die Mieter umlegt.
Kein Härte-Einwand. Bei einer kleinen Modernisierung kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete stelle für ihn eine besondere Härte dar.
Mehrere Modernisierungen. Hat ein Vermieter etwa 2019 die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht, ist in den folgenden fünf Jahren eine Erhöhung wegen einer „normalen“ Modernisierung (Paragraf 559 Bürgerliches Gesetzbuch) ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentumswohnungen: Hier sind Mieterhöhungen für „normale“ Modernisierungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.
Schadenersatz: Schikanen am Bau
Mieter können unter Umständen Schadenersatz verlangen, wenn sich Vermieter bei Modernisierungsarbeiten pflichtwidrig verhalten. Ein solches Fehlverhalten kann etwa sein:
- monatelanges Verhängen von Fenstern mit einer blickdichten Plane, ohne dass ein Baufortschritt zu erkennen ist;
- das längerfristige Abstellen von Wasser;
- das langfristige Aushängen der Haustür;
- laute Bauarbeiten, die ohne Grund sehr früh morgens oder sehr spät ausgeführt werden.
Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters wird in solchen Fällen vermutet. Der Vermieter kann die Vermutung aber entkräften, wenn er nachvollziehbare Gründe nennt, warum zum Beispiel die Bauarbeiten so früh oder so spät stattfanden. Absichtliches „Herausmodernisieren“ kann jetzt auch mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Allerdings ist es nicht leicht, dem Vermieter Absicht nachzuweisen.
Kommentarliste
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@Beeti007:
Bitte um Verständnis: Zu Ihrem Einzelfall dürfen & wollen wir uns nicht äußern. Das wäre Rechtsberatung, wie sie von Gesetzes wegen Rechtsanwälten und Mietervereinen vorbehalten ist. Die Stiftung Warentest informiert über die Rechtslage allgemein. Danach gilt wie im Artikel dargestellt: Soweit Vermieter ein Gebäude aufwerten, dürfen sie die Kosten auf Mieter umlegen. Wenn mit der Aufwertung aber gleichzeitig auch eine Reparatur stattfindet oder durch die Aufwertung eine an sich nötige Reparatur hinfällig wird, sind die Kosten für diese Reparatur von denen der Aufwertung abzuziehen, bevor sie auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Erspart die Aufwertung jetzt dem Vermieter eine Reparatur, die zwar noch nicht nötig ist, aber ganz sicher kommt, dann ist auch das zu berücksichtigen. Es ist dann abzuschätzen, wie lange es insgesamt dauern würde, bis die Reparatur nötig ist. Ihre Kosten sind nach der Formel: Bis zur Aufwertung verstrichene Zeit / Gesamtnutzungszeit * Gesamtkosten der Reparatur von den Kosten der Aufwertung abzusetzen, bevor sie umgelegt werden dürfen.
Wie habe das Problem das wir die Fassade, Fenster und Haustür neu bekommen aber die Fenster sind mindestes 40 Jahre alt und die Tür ist auch so alt.
Wir sollen dafür als Mieter voll zur Kasse gebeten Vermieter hat nur die Fördermittel abgezogen den Rest auf die Mieter Umgelegt die Leeren 2 Zimmer Wohnung sollen neu Vermiete werden zu Warm miete von ca. 800€
wir alten Mieter sollen zwischen 100 -150€ mehr kalt Miete zahlen
Frage ist ob das mit den Fenstern und Tür so korrekt ist auch die Reparaturen an der Fassade die ist teilweise schwer beschädigt große Risse
daher bin ich der Meinung Sanieren ja aber nicht zu voller Lass auf die Mietern der Hauseigentümer hat durch das ganz den besten Vorteil sein Haus wird eine Bessern Marktwert haben und sollte daher auch sein Anteil Tragen
Kommentar vom Autor gelöscht.
@th23: Selbstverständlich darf der Vermieter modernisieren ohne die Miete zu erhöhen. Die Ankündigung der Modernisierung hat auch die zu erwartende Mieterhöhung zu umfassen. Allerdings: Aus § 559b ergibt sich: Auch wegen einer gar nicht angekündigten Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen. Allerdings wird die Mieterhöhung erst drei Monate später wirksam.
www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html
Das ist einschränkend auszulegen. Soweit Mieter berechtigt gewesen wären, die Modernisierung bei korrekter Ankündigung ganz oder teilweise zu stoppen, darf der Vermieter für eine nicht oder nicht korrekt angekündigte Modernisierung nicht die Miete erhöhen.
Für die Modernisierung müssen die Mieter zahlen, denen sie zugutekommt. Soweit Maßnahmen mehrere Wohnungen verbessern, sind die Kosten angemessen auf diese Wohnungen zu verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB):
www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
Eine wirklich gute Übersicht, viele Dank!
Allerdings erschließt sich mir 2 Punkte nicht ganz:
1) Wenn ein Vermieter zwar eine Modernisierung ankündigt, aber keine Mieterhöhung. Kann er dann später die Miete noch wegen der Modernisierung anheben - oder verwirkt er dieses Recht?
2) Wenn in einem Haus einzelne Wohnungen modernisiert werden (zB neue Fenster bekommen), kann der Vermieter diese Kosten als Mieterhöhung einfach nach Quadratmeter über alle Parteien im Haus verteilen - oder nur auf die Wohnungen, wo auch tatsächlich etwas gemacht wurde, zB neue Fenster eingebaut wurden?
Vielen Dank!